Ley 2079 de 2021

Recientemente fue promulgada la Ley 2079 de 2021, por medio de la cual se dictan disposiciones en materia de vivienda y hábitat, pero que a su vez modifica el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675/01). En busca de garantizar el ejercicio efectivo del derecho a una vivienda y hábitat dignos para todos los colombianos, especialmente en lo que se refiere a edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda.

Se estableció la nueva norma por la que las urbanizaciones, unidades inmobiliarias cerradas, barrios o desarrollos de propiedad horizontal que cuenten con elementos instalados en espacio público destinados a su seguridad (rejas, cerramientos, puestos de vigilancia y/o talanqueras, entre otros), y que sean objeto de un proceso de restitución de espacio público por parte de la autoridad competente, podrán concertar con la administración distrital o municipal correspondiente un plan de administración y cuidado del espacio público objeto de restitución, con el propósito de mejorar las condiciones de seguridad de la zona; lo cual deberá ser objeto de reglamentación por las entidades territoriales dentro del año siguiente, sin que se suspenda su aplicabilidad.

Transcribimos los nuevos apartes incluidos en la Ley 675 de 2001, con el número de artículo que fue modificado y los cuales se resaltan en negrilla y subrayados: ·

ARTÍCULO 8 Ley 675/01. Se adicionó un parágrafo, así:

ART. 8º – Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica.  (…)

Parágrafo. Los proyectos de vivienda de interés social, y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda estarán exentos del trámite para la certificación sobre la existencia y representación legal descrito en este artículo. En estos casos bastará con la suscripción de la escritura pública y posterior registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para la creación de la persona jurídica.

ARTÍCULO 25 Ley 675/01. Se modificó y adicionó un parágrafo, quedando el artículo así:

ART. 25. – Obligatoriedad y efectos. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente Ley. Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio, agrupación o conjunto.
2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios, salvo en los casos en que se exija votación nominal.
3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

Parágrafo 1. La conformación de la Asamblea General de Copropietarios será potestativa para edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda. En caso de no constituirse Asamblea General de Copropietarios, el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir la forma en la cual se tomarán decisiones.

ARTÍCULO 29 Ley 675/01. Se adicionó el parágrafo 4°, así:

ART. 29. – Participación en las expensas comunes necesarias. (…)

Parágrafo 4. Cuando se trate de régimen de propiedad horizontal de Viviendas de Interés Social y Viviendas de Interés Prioritario de 5 o menos unidades de vivienda, la Asamblea General de Copropietarios o quien haga sus veces, podrá determinar cuáles expensas asumirán los copropietarios.

ARTÍCULO 35 Ley 675/01. Se adicionó un parágrafo, así:

ART. 35. – Fondo de imprevistos. (…)

Parágrafo 2. La creación de este fondo será potestativa en edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda.

ARTÍCULO 36 Ley 675/01. Se adicionó un parágrafo, el artículo queda así:

ART. 36. – Órganos de dirección y administración. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto.

Parágrafo 1: Para las propiedades horizontales conformadas por 5 o menos unidades de Viviendas de Interés Social y Viviendas de Interés Prioritario, bastará con la designación de un administrador quien ejercerá sus funciones de conformidad con lo establecido en el Capítulo XI de la Ley 675 de 2001, en ausencia de esa designación, los propietarios actuarán como administradores conjuntos y serán solidariamente responsables por las obligaciones asociadas a ese cargo.

Terminamos este informe hablando de digitalización en la administración de la propiedad horizontal. Estamos en una época de incertidumbre y cambio, todo lo que considerábamos “normal” dejó de serlo. Más del 50% de la población mundial (4.000 millones de personas) se encuentra en confinamiento para evitar la propagación del COVID-19 de acuerdo con el New York Times.

Los procesos contables, administrativos, asambleas, reservación de zonas comunes y votaciones ahora se realizan a través de herramientas digitales, ahorrando tiempo al administrador en las tareas repetitivas y aumentando la satisfacción de los residentes.

Es evidente que esta situación ya está cambiando la forma de administrar las propiedades horizontales y más allá de verlo como algo negativo, tenemos que sacar provecho de la situación y empezar a adoptar las nuevas tecnologías para que nuestra labor administrativa sea competitiva y logremos gestionar de manera óptima la propiedad horizontal.

Hoy la tecnología nos ofrece muchos beneficios:

• Comunicación virtual (Chats, conferencias, videos).
• Atención de PQR’s en línea (Solicitudes y respuestas en una plataforma en línea).
• Votación en línea (Votaciones y encuestas desde el celular).
• Asambleas virtuales.
• Reportes contables (Proyecciones, gráficas por dia, mes, año desde cualquier dispositivo)
• Pagos en línea y automáticos (Pagos de la cuota de administración en línea).
• Almacenamiento de toda la información en la nube.